Как сформулировать 11 месяцев в договоре аренды: образец 2024 года
Договоры краткосрочной аренды нежилых помещений довольно распространены на практике. Можно предположить, что есть в них что-то такое, что дает определенные преимущества сторонам. И это, на самом деле, так.
Об особенностях сделки по краткосрочной аренде нежилой недвижимости и возможности её пролонгации речь пойдет в настоящей статье.
Что это такое?
Чтобы не возвращаться к вопросу, сразу же разъясним ситуации по соотношению нежилых зданий, строений и соответствующих помещений:
- В начале двухтысячных годов Высший арбитражный суд в одном из своих информационных писем разъяснил, что помещение является часть здания и сооружения.
- Из первого пункта следует, что правила, которые установлены Гражданским кодексом РФ для последних из указанных объектов, вполне применимы и для нежилых помещений.
Таким образом, рассматривая заявленную тему, нужно принимать во внимание положения параграфа 4 главы 34 части 2 ГК РФ.
О сроках договора аренды речь идет в ст. 610 ГК РФ.
Но в ней ничего не сказано о том, какую сделку можно считать краткосрочной. Зато, в ст.
651 ГК РФ говорится о том, что сделка по аренде нежилого здания или строения, заключенная на срок до года, не подлежит государственной регистрации в компетентных органах. Основываясь на этом, можно сделать вывод, что краткосрочным будет договор, заключенный на срок до 12 месяцев (о том, на какой срок можно заключить договор аренды нежилого помещения и каковы достоинства таких сделок, читайте тут).
Это вполне логично. Если государство не устанавливает обязанности регистрировать такие сделки, следовательно, оно считает их «несущественными». Они, по логике законодателя, могут быстро заключаться и так же быстро расторгаться, не приводя к каким-то серьезным, заслуживающим детального внимания, последствиям.
Можно ли считать договор на 12 месяцев краткосрочным? Исходя из того, что он будет подлежать гос. регистрации, таковым его считать и называть нельзя.
Итак, краткосрочной сделка по аренде нежилого помещения будет в том случае, если она заключена на 11 месяцев и на более короткий срок.
к содержанию ↑Как составить?
Ст. 651 ГК РФ говорит о том, что сделка должна быть заключена в письменной форме. Составляется один документ, но в нескольких экземплярах, имеющих равную силу. Один – передается арендодателю, другой – арендатору. Очень важно грамотно определиться с содержанием договора. В нем должны иметь место следующие пункты:
- Информация о сторонах. Если ими выступают только физические лица, то достаточно будет только паспортных данных, или сведений, содержащихся в иностранных документах, удостоверяющих личность, при условии, что есть заверенный нотариусом перевод на русский язык.
- адрес;
- площадь;
- расположение;
- назначение;
- кадастровый номер.
Стоит сослаться и на правоустанавливающие документы, на основании которых недвижимость принадлежит собственнику. Если имеются какие-либо обременения, о которых можно узнать, скажем, из выписки из ЕГРН, то их тоже следует перечислить.
- Скачать бланк договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
- Скачать образец договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
- Скачать образец договора краткосрочной аренды нежилого помещения без пролонгации
В текст договора могут быть включены и другие пункты, которые не запрещены действующим законодательством.
Возможно вам будут интересны другие статьи наших экспертов о том, что такое долгосрочная аренда, нужно ли составлять договор и как это сделать на длительный срок, а также о нюансах заключения и регистрации бессрочного договора аренды нежилого помещения.
к содержанию ↑Нужно ли регистрировать?
Вкратце, об этом уже шла речь выше. Необходимо добавить следующее:
- В ст. 609 ГК РФ сказано, что договоры аренды недвижимости подлежат гос. регистрации, если иное не предусмотрено действующими правовыми актами. , которая является специальной по отношению к ст. 609, устанавливает, что краткосрочные соглашения об аренде нежилых объектов не регистрируются в Росреестре.
Таким образом, не нужно тратить время и деньги на названную процедуру. И это весомое преимущество для сторон.
к содержанию ↑Можно ли продлить?
Вопрос регулируется ст. 621 ГК РФ, где речь идет об автоматической пролонгации правоотношений, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, после того, как срок действия договора истек.
Однако, согласно разъяснениям ВАС РФ, сделанным в 2011 году, у арендатора не возникает преимущественного права на перезаключение договора, если последний не прошел процедуру государственной регистрации.
Таким образом, арендодатель, в случае истечения срока действия краткосрочной сделки, может попросить арендатора освободить помещение.
Чтобы не происходило конфликтных ситуаций, лучше прописать в первоначальном договоре условия пролонгации. То есть, необходимо оформить отдельным пунктом правила, скажем, о том, что стороны, обязаны перезаключить договор на тех же или иных условиях на новый срок.
Как действовать в каждой из ситуаций?
- В первом случае, исходя из смысла ч. 2 ст. 621 ГК РФ. Ничего делать не нужно. Договор автоматически считается перезаключенным на определенный срок. Осуществлять гос. регистрацию сделки не потребуется, в силу положений ст. 610 ГК РФ. В Росреестр или в МФЦ нужно идти только тогда, когда аренда заключена на конкретный временной период, превышающий 1 год.
- Во втором случае, стороны действуют так, как договорились. Разумнее всего – заключить новый договор на 11 месяцев.
Узнать детально о разных способах продления договора аренды нежилого помещения, а также посмотреть образцы необходимых для этого документов, можно здесь.
к содержанию ↑В чем разница между краткосрочным соглашением с пролонгацией и без нее?
Речь, конечно же, продолжаем вести об аренде нежилых помещений. Если о пролонгации в тексте документа не сказано ни слова, то её возможность сохраняется, в силу ст.
621 ГК РФ. Между тем, многое зависит от воли арендатора.
Он, дождавшись истечения срока действия сделки, может передать недвижимость в аренду третьему лицу. И это будет абсолютно законно.
Условие о продлении срока действия правоотношений, прописанное в договоре аренды, дает возможность арендодателю сохранить в своем пользовании понравившееся помещение еще на какой-то срок. Оформлено все может быть примерно так:
«Настоящий договор действует сроком по 31 декабря 2018 года. Срок действия договора продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть аренду, не позднее, чем за 1 месяц до 31 декабря 2018 года. Пролонгация сделки оформляется дополнительным соглашением».
Таким образом, краткосрочная аренда нежилого помещения – довольно удобная форма правоотношений между арендодателем – собственником недвижимого имущества, и арендатором. Сделку не нужно регистрировать в компетентных органах и можно пролонгировать срок её действия.
Главное – ориентироваться на нормы ГК РФ и правильно оформлять все документы.
к содержанию ↑В каком случае соглашение считается краткосрочным?
Краткосрочное и долгосрочное соглашение аренды – две разновидности сделки по передаче недвижимости нежилого типа, как стоящей отдельно, так и являющейся частью многоквартирного дома. Основной отличительной чертой является срок аренды.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (статьи 683 и 651) устанавливает максимальный срок для краткосрочной договоренности – 12 месяцев.
Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения
- Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
- К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Долгосрочные взаимоотношения по недвижимости заключаются на период от одного года.
Справка: В сфере коммерческой недвижимости РФ классическим примером краткосрочного договора является аренда на 11 месяцев.
Дабы воспользоваться всеми преимуществами краткосрочного соглашения аренды, срок пользования недвижимостью арендатором не должен превышать одного года, при этом, в договоре, как правило, прописываются возможность пролонгации и приоритетное право текущего арендатора заключить новый контракт после окончания действующего, если у сторон не будет претензий.
к содержанию ↑Чем хорош такой вариант договоренности?
Почему договор заключают на краткий срок? Очевидно, в этом есть свои положительные стороны.
- Нет обязательной регистрации в Росреестре.
- Не придется оплачивать государственную пошлину.
- Стороны сделки имеют возможность договориться по любой недвижимости или ее части.
- Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового контракта.
- В контракте можно прописать пролонгацию на аналогичный период.
- Более легкая процедура досрочного разрыва контракта.
Основным преимуществом краткосрочного договора между хозяином и арендатором юристы называют отсутствие надобности такую сделку регистрировать в Росреестре и, соответственно, включать сведения о взаимоотношениях в ЕГРН.
Данный пункт предусматривает несколько преимуществ. Во-первых, сторонам соглашения не понадобится тратить время на сбор документов.
Во-вторых, не придется уплачивать государственную пошлину, которая для юридического лица составляет ни много ни мало 22 тысячи рублей. В-третьих, краткосрочный вид аренды подойдет для всех типов недвижимости, а не только для тех, которые имеют кадастровый номер.
Предметом выступят любые объекты, даже те, что не имеют четких границ или являются коридорными помещениями. Главным условием для подписания договора в таком случае будет согласие сторон – сдать в аренду и арендовать некий участок недвижимости.
к содержанию ↑Негативные стороны
- Росреестр не проверяет сделку на соответствие юридическим положениям.
- Нет арендных каникул, индексации.
- Штраф за досрочное расторжение сделки невелик.
- Арендатор не имеет права передавать помещение в субаренду.
- Права арендатора четко ограничены.
Долгосрочные договора аренды проходят проверку в Росреестре, государственный орган проверяет все положения договоренности, что позволяет в итоге получить сбалансированный и максимально справедливый контракт.
Краткосрочные же соглашения составляются сторонами, зачастую разорвать такой вид юридических взаимоотношений проще, однако и защита прав ложится исключительно на составители бумаги.
Бытует мнение, что долгосрочная аренда несет в себе меньше рисков. Договор сроком до одного года, не предусматривает таких опций как арендные каникулы, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя и так далее.
Когда стороны пытаются договориться по аренде сроком на три или пять лет возможны и даже вероятны определенные уступки. Многостраничные контракты приближают арендатора в правах с собственником. В договоре может прописываться даже возможность сдачи помещения в субаренду без согласия собственника.
к содержанию ↑Когда и кому лучше заключать документ на краткий период?
Небольшие компании и фирмы, которые только начинают свой бизнес-путь, предпочитают краткосрочную аренду. Она минимизирует возможные потери. Если что-то пойдет не так, у каждой стороны будет возможность разорвать контракт в одностороннем порядке.
В договоре должны быть прописаны штрафные санкции, однако по объемам они не сопоставимы с размерами неустоек в рамках долгосрочных контрактов. Долгосрочная аренда в бизнесе считается альтернативой покупке недвижимости – поэтому такие взаимоотношения желательно заключать в отношении площади, в которой арендатор на 100% уверен.
Бывает так, что перспективная недвижимость оказалась не такой удачной по факту, и предпринимателю приходится переезжать в другой район. Однако если речь идет о небольшой площади без кадастрового номера, то зарегистрировать сделку в Росреестре не получится, у сторон не останется альтернативы кроме как заключить договор краткосрочной аренды.
Внимание! Если у недвижимости есть кадастровый номер и по ней планируется заключать договор краткосрочной аренды, одна из сторон может выступить с инициативой зарегистрировать сделку.
Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Но, помните, что регистрация предусматривает оплату пошлины.
к содержанию ↑Основные пункты
- Предмет договора.
- Арендная плата и порядок расчета.
- Права и обязанности сторон.
- Срок аренды.
- Изменение и прекращение договора.
- Ответственность сторон.
- Заключительные положения.
- Реквизиты сторон.
Как грамотно составить?
- Полностью охарактеризуйте предмет соглашения.
Указать адрес недвижимости, цель, с которой оно будет использоваться арендатором, площадь. Если недвижимость расположена в многоквартирном доме или бизнес-центре, укажите этажность, и весь перечень систем коммунальной инфраструктуры в нем.
В пункте о предмете соглашения должна содержаться информация о документе, подтверждающей право собственности арендодателя.
- Скачать бланк договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
- Скачать образец договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
Срок действия без регистрации
Срок аренды недвижимости прописывается отдельным пунктом в договоре, если такого пункта нет, аренда считается действующей на протяжении 11 месяцев – максимально возможного срока. Дабы избежать возможных проблем при досрочном расторжении через судебные инстанции, юристы советуют сторонам все-таки конкретизировать срок действия документа.
Как продлить?
В документе по инициативе арендатора прописывается приоритетное право на заключение нового договора в отношении недвижимости, а также возможность пролонгации (продления) договоренности. Она выгодна всем сторонам сделки, ведь предусматривает подписание только дополнения к действующему договору с новыми сроками аренды.
Все остальные права и обязанности сторон останутся прежними. Пролонгация может быть автоматической, срок действия нового договора составляет также одиннадцать месяцев.
к содержанию ↑Как происходит расторжение?
Право на расторжения договора имеет как арендатор, так и владелец недвижимости. Причины, которые дают право стороне прекратить взаимоотношения прописываются в пункте: «Изменения и прекращения договора». Первым пунктом должно идти право сторон по взаимному соглашению разорвать договоренность без привлечения третьего участника процесса.
Арендодатель (владелец) имеет право расторгнуть договор через суд, если арендатор нарушил условия договора, ухудшил состояние недвижимости (и отказывается возместить ущерб) или использовал ее не по целевому назначению. Арендатор также может обратиться в судебную инстанцию для расторжения договора, если недвижимость не была предоставлена ему в пользование, обнаружились недостатки, которые не были оговорены заранее и препятствуют использованию помещения и так далее.
Договор краткосрочной аренды имеет свои преимущества и недостатки, однако при его составлении также необходимо уделить внимание всем позициям. Прописав в договоре как можно больше положений, вы избежите недопонимания в кризисных ситуациях.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
к содержанию ↑Договор аренды на 11 месяцев
Имущественный наем недвижимого имущества (в том числе зданий, сооружений, нежилых и жилых помещений и т.п.) используется повсеместно в различных сферах как юридическими, так и физическими лицами. При этом, часто при заключении таких договоров сторонами допускаются ошибки, которые впоследствии приводят к спорным ситуациям между ними.
Чтобы избежать спорных ситуаций, сторонам необходимо как можно подробнее оговаривать условия договора аренды при его заключении.
А также в настоящей статье мы рассмотрим вопрос, почему часто принято заключать договора аренды помещений на одиннадцать месяцев.
к содержанию ↑Так для чего стороны договора аренды помещения указывают в нем срок 11 месяцев?
В Гражданском кодексе в п.2 ст.651 установлено, что все договора аренды, заключенные сроком свыше 1 года должны пройти государственную регистрацию. Законом установлена госпошлина за такую регистрацию, а также требуется собрать пакет документов, соответственно, чтобы сэкономить свои затраты и время стороны и заключают краткосрочные договора аренды.
По своей сути государственная регистрация необходима для защиты интересов третьих лиц, которые, не являясь сторонами договора все же должны иметь информацию об обременении в форме аренды имущества. Например, такой момент имеет место при продаже арендодателем помещения третьему лицу.
Вот в таком случае третье лицо (покупатель) и должно знать об обременении, в частности о том, что помещение сдано в аренду и на какой срок и что арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
Что делать, если сторонами заключен договор аренды на 11 месяцев и срок договора заканчивается, при этом стороны договора хотят продолжить арендные отношения? Как поступить в такой ситуации?
Многие компании и физические лица в такой ситуации совершают ошибку. Они продлевают договор еще на 11 месяцев, считая, что данный договор также будет нести юридическую силу и при этом освободит их от регистрации.
Это заблуждение. Если стороны хотят продлить договор, то они будут обязаны его зарегистрировать, так как действие договора станет более одного года.
В таких случаях, сторонам необходимо не продлять договор аренды, а заключить новый договор на тех же условиях, что и предыдущий или согласовать новые условия между сторонами.
Мы видим, что краткосрочный договор аренды удобная форма взаимоотношений между сторонами часто применяемая на практике. Главное при заключении такого договора не нарушать законодательные нормы.
Какие условия должен содержать типовой договор аренды?
Как и любой иной договор, имущественный наем оформляется в простой письменной форме. Существенным условием договора аренды помещения является его предмет, который должен быть подробно идентифицирован.
Необходимо указать назначение помещения, его площадь, где именно оно находиться в здании, адрес здания, его состояние на момент передачи сторонами, перечень имущества в данном помещении и иные необходимые параметры.
Также существенным условием договора аренды является его цена и график арендных платежей. Если размер арендной платы не отражен четко и понятно в договоре, то такой договор можно признать незаключенным.
Срок договора аренды согласовывается сторонами, и если он не определен, любая из сторон может в одностороннем порядке расторгнуть такой договор в любой момент, уведомив другую сторону в соответствии с законодательством РФ.
Помимо существенных условий стороны договора вправе включать в него любые иные условия, не противоречащие законодательству РФ. Чем подробнее сторонами будут прописаны условия аренды помещения, тем меньше впоследствии будет возникать между ними спорных вопросов.
На практике принято согласовывать такие условия договора аренды:
кто осуществляет ремонт помещения;
кто оплачивает коммунальные платежи, охрану, парковку и т.п.;
как стороны будут вносить изменения и продлевать договор;
срок действия и окончания договора;
в каком порядке передается, эксплуатируется и возвращается помещение;
ответственность сторон при нарушении условий;
иные значимые для сторон условия.
Все не оговоренные сторонами при заключении договора условия впоследствии будут урегулироваться между ними только нормами ГК РФ.
Мы видим, что чем более подробно и индивидуализировано составлен договор аренды сторонами, тем проще им в последующем взаимодействовать в его рамках. И привлечение к составлению договора юриста или аудитора всегда позволяет избежать оставленных без согласования важных и спорных моментов.
к содержанию ↑Надо ли применять ФСБУ 25/2018 к договору аренды, заключенному на 11 месяцев с пролонгацией?
Надо ли применять ФСБУ 25, если договор аренды заключен на 11 месяцев с последующей пролонгацией, – так договор продлевается много лет. Организация подлежит обязательному аудиту.
Невозможно однозначно ответить на вопрос. Определение срока договора для целей ФСБУ 25 – это оценочное (предполагаемое) значение, которое устанавливается в результате профессионального суждения (опыта) бухгалтера.
При определении срока аренды учитывается (п. 9 ФСБУ 25/2018):
- срок, указанный в договоре – у вас он 11 мес.;
- условия продления или сокращения срока;
- намерения по продлению или сокращению срока аренды.
Профессиональное суждение будет состоять из разных факторов и обстоятельств. Задайте себе и руководству вопросы, которые помогут оценить планируемый срок аренды:
- Какие условия по продлению аренды? Насколько стороны имеют право не продлить договор аренды?
- Есть ли факторы, которые говорят о намерении продолжать арендовать помещение еще несколько лет? Например, капитальный ремонт или неотделимое улучшение. Какой срок полезного использования данного неотделимого улучшения?
- Шансы на продление договора велики?
Если, ответив на эти вопросы понимаете, что шансы на продление договора аренды велики, рассчитайте предполагаемый срок аренды – это будет оценочный срок для ведения учета по ФСБУ 25.
Где есть профессиональное суждения очень много рисков для манипулирования и споров с аудиторами. Если подлежите обязательному аудиту, данный вопрос согласуйте с аудиторами. Они будут принимать решение насколько верно вынесено профессиональное суждение по расчету срока аренды.
- срок договора аренды составляет более 12 месяцев, изучите информацию по учету аренды в соответствии с ФСБУ 25 Аренда (у арендатора) с дисконтированием (КОРП);
- срок договора аренды составляет менее 12 месяцев, учитывайте аренду как Простая аренда (у арендатора) без ФСБУ 25 (ПРОФ).
Сделали капитальный ремонт с улучшением здания, у которого СПИ 6 лет. Надо ли применять ФСБУ 25 и как определить срок договора аренды?
Арендуем помещение по договору на 11 месяцев с правом пролонгации. Сделали капитальный ремонт с улучшением здания, у которого СПИ 6 лет. Надо ли применять ФСБУ 25 и как определить срок договора аренды?
При определении срока договора принимаются во внимание (п. 9 ФСБУ 25/2018):
- срок, указанный в договоре;
- условия продления или сокращения срока;
- намерения по продлению или сокращению срока аренды;
Капитальный ремонт и неотделимое улучшение – факторы, говорящие о намерении арендовать здание, минимум, 6 лет. Этот срок можно считать сроком договора. В дальнейшем его можно переоценить.
