Что просить в жалобе на приостановление регистрации права собственности в 2024 году

В противном случае, как счел ВС, судебный акт об обязании регистрирующего органа осуществить госрегистрацию права на недвижимость может быть обжалован лицами с обоснованными правопритязаниями на такое имущество

Другой полагает, что выводы Суда защищают право лиц, не участвовавших в деле, на обжалование принятого решения, которое затрагивает их права и обязанности. Третий полагает, что вопрос, рассмотренный ВС, интересен с точки зрения «распутывания клубка» прав на недвижимое имущество, когда правоотношения по поводу строительства возникли между инвестором и ГСК еще 25 лет назад, но объект более 10 лет назад был передан другому лицу.

Ранее ООО «Проектно-строительная фирма “Перспектива”» обратилось в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о госрегистрации его права собственности на гаражный бокс.

Фирма сослалась на то, что строительство бокса было произведено на основании заключенного 27 июня 1995 г. между ней и гаражно-строительным кооперативом «Северный» договора о совместном финансировании, строительстве и эксплуатации многоэтажного гаража-стоянки и дополнительных соглашений к нему.

по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи, поэтому госрегистрации подлежит переход права собственности от застройщика, принявшего на себя обязательства по передаче помещений инвестору. Поскольку в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированном праве собственности застройщика на этот объект, необходимо предварительно зарегистрировать его, а уже затем – зарегистрировать право инвестора, пояснил Росреестр.

Фирма обжаловала отказ в суде, представив в материалы дела договор от 27 июня 1995 г. с дополнительными соглашениями, разрешительную документацию на строительство и ввод в эксплуатацию гаража, а также акт о частичной реализации по договору.

8 февраля 2021 г. Арбитражный суд г.

Москвы удовлетворил исковые требования, а апелляция и кассация поддержали его решение. Суды сочли, что у Управления Росреестра не имелось законных оснований для отказа, и обязали его зарегистрировать право собственности заявителя на спорный гаражный бокс.

Они указали, что решение затрагивает их права и обязанности, поскольку Орхан Заманлы, являющийся членом гаражного кооператива, в конце 2011 г. полностью выплатил ГСК паевой взнос за спорный гаражный бокс, который был передан ему в пользование.

По словам апеллянтов, Орхан Заманлы владеет спорным помещением с 2011 г. и несет бремя его содержания.

В жалобах также отмечалось, что акт о частичной реализации по договору от 27 июня 1995 г. в том виде и того содержания, который проектно-строительная фирма представила в регистрирующий орган, кооператив не подписывал.

Тем не менее апелляционный суд прекратил производство по жалобам, отметив, что заявление проектно-строительной фирмы было рассмотрено по правилам гл. 24 АПК РФ с учетом круга лиц, исходя из категории спора, а решение суда первой инстанции не содержит выводов, касающихся каких-либо прав или обязанностей в отношении ГСК «Северный» и Орхана Заманлы.

Кассация согласилась с этим и добавила, что суд первой инстанции при рассмотрении заявления общества исходил из предмета и оснований, изложенных в заявлении, а также проверил соблюдение процедуры регистрации с учетом представленного пакета документов, при этом спор о праве на имущество не разрешался.

Впоследствии Орхан Заманлы обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Рассмотрев дело, Экономколлегия со ссылкой на Постановление КС РФ от 16 ноября 2021 г.

№ 49-П напомнила, что государственная защита прав и свобод человека и гражданина, включая судебную защиту, предполагает не только право лица обратиться в суд, иной юрисдикционный орган, но и возможность эффективно пользоваться теми полномочиями участника (стороны) разбирательства, которые дает ему процессуальное законодательство. В свою очередь, лица, не участвовавшие в деле, о правах/обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора.

Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле (ст. 42 АПК РФ).

Суд посчитал, что действующие нормы, позволяющие лицу, привлеченному к субсидиарной ответственности, участвовать в деле о банкротстве только в пределах рассмотрения этого обособленного спора, снижают уровень гарантий судебной защиты прав этих лиц

ВС также упомянул разъяснения Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2020 г. № 12 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которым лицо, не участвовавшее в деле, должно обосновать довод о том, что оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются его права или обязанности, создаются препятствия для реализации его субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Как пояснил Суд, в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации такого права. Последующая же госрегистрация уже существующего у члена кооператива в силу прямого указания закона права собственности на помещение имеет лишь подтверждающее значение и необходима для совершения в будущем сделок в отношении этого объекта недвижимости.

Такие разъяснения следуют из Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г.

№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ».

В связи с этим суд, рассматривая спор о законности действий регистрирующего органа по отказу в регистрации права и об обязании последнего осуществить такую процедуру, должен установить наличие у заявителя оснований возникновения права собственности на спорное имущество, определить круг лиц, права и законные интересы которых могут быть нарушены регистрацией, проверить, не имеется ли притязаний на недвижимое имущество. Если суд такой круг лиц не определил, не привлек их к участию в деле, судебный акт об обязании регистрирующего органа осуществить госрегистрацию права может быть обжалован лицами, у которых имеются обоснованные правопритязания на спорное имущество, заметил Верховный Суд.

Как пояснил ВС, в рассматриваемом случае Управление Росреестра указывало на необходимость проверки и оценки обстоятельств заключения ГСК «Северный» и ООО «Проектно-строительная фирма “Перспектива”» договора от 27 июня 1995 г. о совместном финансировании, передачи инвестору прав на гаражный бокс в составе гаражного комплекса, введенного в эксплуатацию в 2014 г.

Поскольку суд первой инстанции, обязывая регистрирующий орган осуществить госрегистрацию права собственности общества на спорный гаражный бокс, сделал вывод о возникновении у заявителя права собственности на основании договора, заключенного с кооперативом, без привлечения последнего к участию в деле, ГСК, оспаривающий наличие у заявителя права на указанный объект, а также Орхан Заманлы, считающий себя собственником спорного объекта, вправе обжаловать решение первой инстанции в силу ст. 42 АПК РФ.

«С учетом представленных Орханом Заманлы и кооперативом документов в обоснование права на обжалование решения от 8 февраля 2021 г. у апелляционного суда и поддержавшего его суда округа не было оснований для прекращения производства по апелляционным жалобам кооператива и Орхана Заманлы на указанное решение со ссылкой на то, что этот судебный акт не принят непосредственно о правах и обязанностях данных лиц», – отмечено в определении ВС.

В нем также указано, что апелляция и кассация, которые не признали вышеуказанных лиц субъектами, имеющими право на обжалование судебного решения первой инстанции, и не рассмотрели по существу их доводы и доказательства, не учли, что Управление Росреестра не сможет исполнить это решение, поскольку в ЕГРН в 2021 г. внесена запись о праве собственности Орхана Заманлы на спорный гаражный бокс.

Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в АСГМ.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников назвал определение полезным для практики, поскольку в нем ВС указал, как должен рассматриваться вопрос о праве при рассмотрении споров в порядке гл. 24 АПК РФ, связанных с регистрацией недвижимости.

Он пояснил, что на практике суды, рассматривающие такие дела, порой видят свою задачу исключительно в проверке действий регистрирующего органа на предмет соответствия формальным требованиям закона о регистрации, по любым вопросам права отсылая заинтересованных лиц к исковому производству.

«Действительно, в абз. 1 п.

56 Постановления Пленума № 10/22 указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл.

24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. В этом же деле суды нижестоящих инстанций не учли дальнейших разъяснений того же пункта о том, что если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл.

25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела», – отметил он.

По словам эксперта, судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. «Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

56 Постановления Пленума № 10/22, ориентирует суды на более активную роль при установлении круга заинтересованных лиц, проверке обоснованности прав по данной категории споров и дает дополнительные инструменты защиты пострадавшей стороне. Вместе с тем вышесказанное вовсе не означает, что при рассмотрении дел в порядке гл.

24 должен разрешаться спор о праве, подлежащий разрешению в исковом производстве», – полагает Николай Сапожников.

Он добавил, что из определения ВС следует, что в отношении спорного объекта уже была внесена запись о регистрации права кассатора, объект находится в его владении, а в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации: «Соответственно, судебные акты нижестоящих инстанций, предписавшие регистрирующему органу зарегистрировать право собственности на объект за заявителем, безусловно непосредственно касаются прав кассатора».

Адвокат АП г. Москвы, адвокат ММКА «Правовой советник», член Совета Фонда развития правовой культуры и правосознания Илья Мурылев полагает, что определение ВС защищает право лиц, не участвовавших в деле, на обжалование принятого решения, которое затрагивает их права и обязанности.

«Подобные ситуации достаточно полно урегулированы АПК и разъяснениями Верховного и Конституционного судов, которые неоднократно указывали, что ст. 42 АПК направлена на защиту прав лиц, не участвовавших в деле, о правах и обязанностях которых принят судебный акт, и тем самым – на реализацию конституционного права на судебную защиту», – заметил он.

По словам эксперта, с выводами Верховного Суда нельзя не согласиться, поскольку из описанных в судебных актах обстоятельств дела явно следует, что гаражный бокс является спорным объектом, права на которые заявляют сразу несколько лиц, а сам кооператив является участником ряда правоотношений. «В таком случае у всех указанных лиц должно быть гарантированное Конституцией право на судебную защиту посредством реализации права на обжалование судебного решения в соответствии со ст.

42 АПК РФ», – полагает Илья Мурылев.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов полагает, что вопрос, рассмотренный ВС, интересен с точки зрения «распутывания клубка» прав на недвижимое имущество, когда правоотношения по поводу строительства возникли между инвестором и кооперативом еще 25 лет назад, но объект более 10 лет назад передан другому лицу – члену кооператива.

«Верховный Суд вынужден был исследовать, допустили ли нижестоящие суды ошибку, не привлекая к спору между инвестором и Росреестром о регистрации права собственности на имущество кооператив и фактического владельца имущества, полностью выплатившего за него паевой взнос. Следует отметить вывод о моменте возникновения права собственности пайщика ГСК на переданное ему имущество – оно, как указал суд, возникло с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права.

Вывод Суда, на мой взгляд, совершенно справедлив – кооперативу и его пайщику должна быть предоставлена возможность участвовать в деле и защищать свои интересы при решении вопроса о претензиях третьего лица на имущество, переданное пайщику», – заключил он.

к содержанию ↑

Приостановление государственной регистрации права собственности в 2024 году

Приостановление регистрации права собственности на квартиру, участок или другую недвижимость допускается только по основаниям, указанным в Законе № 218-ФЗ. Такие причины регистраторы обязаны указать в уведомлении, которое направляется заявителю.

Алгоритм действий после вынесения решения о приостановке зависит от его оснований. В большинстве случаев нужно подавать новые или дополнительные документы, устранять нарушения.

Если решение Росреестра заведомо неправомерно, можно подать жалобу.

к содержанию ↑

Что такое приостановка государственной регистрации права собственности

Все консультации бесплатны.

• о регистрации прав, внесении соответствующих данных в госреестр ЕГРН;
• о возврате документации заявителю, регистрационная процедура изначально не может проводится через Росреестр;
• о приостановке гос. регистрации для устранения недостатков и нарушений;
• об отказе в регистрации, если заявитель не устранил причины приостановки в назначенный срок.

Регистрационный процесс в Росреестре открытый. Это означает, что сведения о причинах возврата, приостановления или отказа должны быть сообщены заявителю, аргументированы и обоснованы со ссылками на законодательство.

Комментарий эксперта. Одно из указанных выше решений регистратор обязан вынести в сроки, указанные в ст. 16 Закона № 218-ФЗ. На регистрацию дается 7 дней при обращении напрямую в Росреестр и 9 дней при подаче документов в МФЦ. Если одновременно проводится кадастровый учет, сроки составят 10 и 12 дней, соответственно. Именно в указанный промежуток времени регистратор должен определиться с решением по полученным документам.

Примерная блок-схема кадастрового учета и регистрации в Росреестре. Одним их возможных этапов процедуры является приостановление регистрации.

Чем грозит приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Могут возникнуть еще более серьезные проблемы. Если не исправить нарушения, перечисленные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав, будет вынесено отказное решение.

При таких обстоятельствах всю процедуру придется проходить заново, либо отказаться от сделки.

к содержанию ↑

Срок приостановления регистрации

• по большинству оснований, регламентированных статьей 26 Закона № 218-ФЗ, приостановить процедуру могут на период до 3 месяцев;
• если регистраторы не получили сведения, запрошенные по из других структур и ведомств, приостановка допускается до одного месяца;
• если при проверке будет выявлено, что госрегистрация невозможна по причине арестов, запретов и обременений, приостановка продлится до прекращения таких оснований.

За три месяца, пока процедура будет приостановлена, у сторон может пропасть интерес к совершению сделки. Это повлечет упущенную выгоду или прямой ущерб. Если приостановлена регистрация прав на новый объект, убытки будут заключаться в невозможности нормальной эксплуатации, продаже или сдачи недвижимости в аренду.

Комментарий специалиста. В ст. 26 Закона № 218-ФЗ регламентированы максимально допустимые сроки приостановки регистрации права собственности. Но регистратор может указать и меньший срок. Это зависит от особенностей регистрируемых прав, характера нарушений.

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Можно обратиться лично к регистратору Росреестра, либо направить письменный запрос. Ответ на обращение обязаны дать в течение 14 дней.

Что лучше, обжаловать уведомление о приостановлении. либо начать устранять нарушения и претензии Росреестра?

Это зависит от оснований приостановления и характера нарушений. Если достаточно представить один документ, подавать жалобу не имеет смысла.

Нет, не могут. Допускается только признание недействительной записи о регистрации, но для этого заинтересованные лица должны обращаться в суд.

к содержанию ↑

Когда допускается приостановка регистрации права собственности

26 Закона № 218-ФЗ. Если будут отражены другие причины, действия специалиста Росреестра можно обжаловать.

Помощь в устранении нарушений или обжалования приостановок вы можете получить в нашей компании.

По заявлению

Госрегистрацию могут приостановить по решению должностного лица Росреестра. По обращению заявителей (собственника, сторон сделки) допускается только прекращение регистрационной процедуры. Это указано в ст. 31 Закона № 218-ФЗ. Если представить заявление в Росреестр о приостановлении регистрационных действий, оно останется без удовлетворения.

Порядок прекращения регистрации прав или сделки заключается в следующем:

• заявление обязаны подать все заявители (приостановка сделки в Росреестре по одностороннему заявлению продавца или покупателя не допускается);
• если документы на регистрацию подавались через нотариуса, такой же способ применяется при обращении на прекращение процедуры;
• если регистрационные действия проводятся по заявлению пристава, т.е. в рамках исполнительного производства, прекращение процедуры допускается только по судебному акту.

Прекращение влечет возврат документов. Соответственно, какие-либо сведения в ЕГРН не вносятся.

Одним из оснований для приостановления является запрет на совершение регистрационных действий, наложенный приставом.

Основания для приостановления государственной регистрации прав

В ст. 26 Закона № 218-ФЗ перечислено 63 основания для приостановки регистрации права собственности.

В нашей компании работают только опытные и квалифицированные специалистами, чьи документы успешно проходят учет и госрегистрацию в Росреестре.

Вот наиболее распространенные причины приостановки регистрации недвижимости, с которыми могут столкнуться граждане или организации:

• отсутствие прав на объект, полномочий на сделку или подписание документов;
• выявление несоответствий и противоречий с зарегистрированными правами;
• отсутствие обязательных документов, без которых регистрация невозможна;
• выявление поддельных документов, недостоверной информации;
• наличие арестов, запретов и обременений, при которых регистрационные действия невозможны;
• признание сделки или нормативного акта недействительными по решению суда;
• отсутствие нотариального заверения документов, если это является обязательным требованием закона;
• реестровые и технические ошибки в документах и сведениях;
• отсутствие признаков изолированности и обособленности для вновь образуемых помещений;
• множество иных оснований.

Комментарий эксперта. Возможны случаи, когда регистратор выявит сразу несколько обстоятельств и причин для приостановки. Они могут указываться в одном уведомлении. Сроки приостановления регистрации права собственности не могут увеличиваться, если Росреестр выявил несколько указанных причин.

Если устранить основания для приостановления, заявитель получит выписку ЕГРН с зарегистрированными правами.

Когда могут отказать в регистрации

Отказ в регистрации вынесут, если заявитель не устранил основания для приостановки, либо нарушил срок устранения. Поэтому сразу отказное решение Росреестр выносить не может. Если вы столкнулись с отказов, хотя ранее не было приостановки, можно сразу подавать жалобу на действия регистраторов.

Комментарий специалиста. Случаи, когда Росреестр допускает нарушение сроков регистрации, возникают достаточно редко. Механизм взаимодействия регистраторов с заявителями и другими структурами разъяснен в множестве писем и инструкций. Если же сроки нарушены без вынесения уведомлений о приостановке, это является основанием для подачи жалобы.

к содержанию ↑

Как узнать причину приостановки

Чтобы определить, что делать после приостановки в Росреестре, нужно знать причины для вынесения решения. В частности, при подаче жалоб всегда нужно указывать ссылки на нормы закона, на доказательства законности своих действий. Не зная причин приостановки, сделать это невозможно.

Уведомление о приостановке регистрации права собственности

Уведомление о приостановлении государственной регистрации Росреестр направляет всем заявителям. Это сделают по почте, либо через электронные сервисы Госуслуг, Росреестра.

Если на этот момент уведомление уже вынесено, его выдадут на руки.

В уведомлении регистратора раскрываются причины для приостановления регистрации.

Следующая

ДругоеМожно ли генеральному директору лишить премии в связи с экономической ситуацией