Cогласование перепланировки

От планировки помещения, которая при строительстве разрабатывается застройщиком, зависит комфорт и благоустроенность живущих в помещении. Но индивидуальные решения по конфигурации стен апартаментов в ряде случаев можно изменить. Если помещение нежилое,  регламент предусматривает  изменения, но даже установка новой стены из гипсокартона влияет на конфигурацию помещения. Процесс переустройства (особенно помещения в многоквартирном доме) включает множество нюансов, которые даже при обращении через суд могут стать причиной отказа.

Поэтому собственнику жилого помещения необходимо обратиться в БТИ или жилинспекцию по месту нахождения перепланируемого помещения для согласования либо пройти упрощенную процедуру через МФЦ. Сотрудники Многофункционального центра помогут осуществить это в соответствии с соглашением о взаимодействии, заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке.

Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации поясняет, что в жилом помещении процесс проведения перепланировки затрагивает не только переустановку несущих конструкций, но и перенос инженерно-электрических  сетей, санитарно-технических коммуникаций. Эти изменения обязательно должны быть отражены в техническом паспорте жилого помещения.

В каком случае может последовать отказ

Если органы БТИ сочтут, что в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия квартиросъемщика или его соседей по дому или переустройство стен может нарушить устойчивость конструкций, согласовать переустройство не получится. Ведь может возникнуть риск ситуации, когда нарушение коммуникации или структуры сооружения спровоцирует отключение коммуникаций во всем доме. Для того, чтобы обосновать безопасность перепланировки, потребуется предоставить образец проекта, где учтены основные нормы, СанПиНы и СНиПы, технические особенности. Разработку образца проекта можно доверить проектно-инвентаризационному бюро.

Объединение лоджии и кухни

Объединение смежных помещений балкона (или лоджии) и кухни можно согласовать в случае, если это не приводит к нарушениям строительных норм. Если в результате перепланировочных работ возникнут трещины на фасадной стене, придется устранять их полностью за свой счет.  Обязательным условием для квартир многоэтажных домов даже в новостройках при совмещении балкона с кухней будет установка стеклянной перегородки и перенос радиатора с подоконной зоны. Проектная организация разрабатывала первоначальную планировку с учетом тепловой нагрузки на дом в холодное время года, и обогрев лишних холодных площадей (за счет увеличения площади кухни, лишенной тепловой «подушки»-балкона) существенно увеличит нагрузку на отопительную  систему дома. Поэтому ваше проектное решение по изменению планировки не должно привести к нарушению теплового контура здания. Включите в свой образец проекта расчет теплопотерь и предоставьте поэтажный план с экспликацией, подтверждающий, что ваша перепланировка не нарушит существующие нагрузки.

Объединение санузла и ванной

Если вы планируете объединение санузла и ванной комнаты, стоит соблюсти правила по учету технических сложностей, установленные соответствующими СНиПами и СанПиНами. Зоны «мокрых точек» должны быть оборудованы входами только со стороны прихожей (СанПиН 2.12.2645-10).

Важно! При условии того, что площадь жилища позволяет оборудовать второй санузел со входом из коридора, один из двух санузлов квартиры может иметь вход из кухни или спальни. Ванной комнаты такое ограничение не касается.

Иногда собственник жилья может планировать перенос санузла или расширение его за счет прилегающих площадей. Важно соблюдать следующие условия:

• обязательно соблюдение естественного уклона отвода к общей канализации;
• запрещен демонтаж или сужение каналов естественной вентиляции;
• если квартира расположена не на первом или цокольном этаже, запрещено переносить санузел, иначе он может оказаться над кухней или жилой комнатой проживающих этажом ниже жильцов.

Перенос несущих конструкций в старом фонде

Если здание подлежит сносу, перепланировку в нем сделать тоже не разрешат. Новостройки имеют монолитные стены, и перепланировка, расширение оконного или дверного проема не вызывают больших сложностей, потому что фасадные стены не являются несущими, то перепланировки в хрущевках, панельных, блочных или кирпичных многоэтажных домах часто сопровождаются сложностями в перемещении несущих стен.

Куда обращаться

Перепланировка жилого или нежилого помещения для офиса  ̶  серьезный процесс. Кто занимается переустройством комнат и других помещений жилого фонда и что нужно предусмотреть, чтобы максимально сократить процедуру?

Одна из первых инстанций, с которой необходимо согласовать переустройство, бюро технической инвентаризации (БТИ). Обязательно и взаимодействие с управляющей компанией жилищного фонда. Заключение о том, что помещение не относится к культурным муниципальным ценностям, нужно получить от городской службы по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Может потребоваться и заключение о пожарной безопасности от МЧС.

Каким образом происходит согласование

Для осуществления перепланировки жилого сооружения заявитель (собственник или доверенные лица) должны обратиться в орган, осуществляющий согласование (муниципальные органы самоуправления). В случае, если проектом занимаются арендатели на основании договора социального найма, требуется предоставить документы, подтверждающие согласие собственника и совладельцев помещения. Внести изменения в планировку жилья может собственник квартиры или другие лица, подтверждающие нотариально заверенное согласие собственника и согласие всех жильцов.

Процедура проводится по месту нахождения переустраиваемого жилого помещения.

Пакет документов, которые нужно подготовить:

• заявление по форме, утвержденной федеральным органом;
• подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, где планируется переустройство;
• проект переустройства жилого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
• технический паспорт помещения.

Заявитель получает расписку-опись получения документов с указанием даты подачи заявления от органа, осуществляющего согласование. Если заявление подается в многофункциональный центр, расписка выдается МФЦ.

Согласование перепланировки квартиры с банком

В случае, если вы собираетесь приобретать квартиру, где ранее была проведена перепланировка, с банком, а точнее, с оформлением кредита для покупки такой квартиры могут возникнуть сложности. Для оформления кредита банк вправе запросить планы из БТИ, где будут отмечены все неузаконенные планировки. Некоторые банки категорически отказывают в ипотеке, если обнаруживают переустройство квартиры без согласования, другие не столь критичны, но могут посчитать перенос «мокрых» зон или арку вместо обычного дверного проема незаконной планировкой и отказать в помощи при покупке.

Возможен вариант, когда заявитель хочет сделать перепланировку в квартире, приобретенной в ипотеку, и кредит еще не выплачен полностью. В ряде случаев в договоре между банком и кредитуемым есть отдельный пункт, запрещающий перепланировку до момента, когда вы станете  полноправным собственником, потому что по правилам договора именно квартира – залог по кредиту.

Дополнительную информацию о необходимых документах при перепланировке квартиры, вы сможете узнать  в данной статье.

Что можно сделать для осуществления перепланировки, если квартира в ипотеке? Примерно такие этапы предстоит пройти, чтобы законно провести переустройство.

• Получить письменное согласие банка-залогодержателя о том, что при проведении переустройства жилья вы обязуетесь скорректировать с банком план перепланировки. Если вы перестанете погашать кредит, банк не сможет продать квартиру с неузаконенной перепланировкой;
• Собрать весь пакет документов и обратиться за разрешением в БТИ. После согласования во всех муниципальных инстанциях проекта переустройства можно начинать перепланировку;
• По завершению работ необходимо получить заключительный акт, в котором специалисты БТИ описывают виды произведенных работ, указывают замеры, подтверждают что строительные конструкции на объекте изменялись согласно строительных норм и технических регламентов, не угрожают безопасности конструкции;
• Получить в БТИ кадастровый паспорт помещение и техническое заключение. Документы регистрируются в службе кадастра.

Даже в законной процедуре перепланировки может быть отказано, если:

• условия проживания соседей ухудшатся;
• в результате перепланировки по эскизу будет затруднен доступ к коммуникациям многоквартирного дома;
• будет нарушена устойчивость или прочность несущих конструкций здания;
• сузятся каналы вентиляции;
• радиаторы будут перенесены на балкон;
• будут нарушены правила пожарной безопасности и строительные, санитарно-гигиенические, эксплуатационные нормы.

Какую ответственность несет собственник за незаконную перепланировку жилого помещения?

Чем грозит нарушение процедуры согласования? Такая планировка называется самовольной. Если процесс уже начат, а разрешение не получено, после ее завершения по факту потребуется доказательство того, что такая планировка не создает угрозу безопасности живущих рядом, сверху и снизу соседей. В противном случае предусмотрен административный штраф величиной до 2,5 тысяч рублей и предписание вернуть все конструктивные особенности в первоначальный вид. Сверять, как выглядит квартира до перепланировки и после, обязательно будут с целью предотвращения нарушений. Если нарушения выявлены, в зависимости от серьезности, наказание может быть и уголовным.

Перепланировка без согласования

Незаконная перепланировка может обернуться очень серьезными последствиями. Если без согласования со строительными органами собственник или наниматель произвел перепланировку, после ремонта в случае проверки его обяжут привести помещение в прежнее состояние за свой счет либо доказать, что перепланировка не нарушает прав и интересов граждан, не создает угрозу их безопасности.

Если условия не выполнены, жилое помещение может продаться с торгов по оценке банковских аккредитованных работников. Собственнику отдадут вырученные средства за минусом судебных расходов.

Согласование перепланировки нежилого помещения в здании

В жилом доме есть помещения, которые не используются с течением времени. Как правило, это колясочные или подвальные, цокольные подсобные помещения. Если перепланировка связана с нежилым фондом в многоквартирном доме, первый этап согласования – проведение общего собрания собственников квартир, где должно быть принято решение о проведении перепланировки. Порядок согласования следующий: решение направляется в муниципальную жилищную инспекцию, где специальная комиссия принимает решение о согласовании или отказе от перепланировки.

По регламенту нужны такие документы:

•  заявление  о перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме;
• проект строения (копия технического паспорта);
• копия и оригинал решения общего собрания собственников помещений (жильцов) в доме и договора об использовании объектов общего имущества собственников помещений в доме;
• документ, подтверждающий права на земельный участок (кадастровый паспорт).

После согласования с органами надзора разрешение на перепланировку выдается через месяц.

Перепланировка, не требующая согласования

Какие виды работ не требуют согласования с муниципалитетом и соседями? Существует перечень работ, не нуждающихся в согласовании, если в помещении работы ограничатся:

• косметическим ремонтом и отделкой, остеклением балкона;
• переустановкой окон;
• переносом сантехнических, отопительных и газовых приборов;
• заменой сантехники, не превышающей размеров прошлой, ее расположения;
• монтажом или демонтажом не несущих перегородок;
• изменением проемов, изменением границ помещений и рядом подобных.

По регламенту перепланировочные работы должны завершаться и заверяться актом приемочной комиссии, который направляется в орган государственного учета объектов недвижимости. С этого момента можно считать перепланировку завершенной и законной.

Подробнее о согласовании перепланировки, вы сможете узнать из данного видео