Договор купли продажи квартиры

Покупка квартиры – это радостное событие. Но прежде, чем праздновать новоселье, необходимо разобраться с документацией. Особо важный документ в этом вопросе – договор купли-продажи квартиры. Все важные моменты указаны в статье!

Не важно, на чьей стороне вы находитесь: покупателя или продавца, основной смысл сделки купли-продажи квартиры сводится к схожему оформлению.

Составление сделки разбивается на два основных этапа:

• Предварительный. Он включает в себя оценку ваших денежных возможностей на приобретение недвижимости, подбор жилой площади под ваши запросы, изучение документов на имущество у владельца, уточнение всех условий, непосредственное составление договора купли-продажи, и дополнительных документов;
• Передача права на собственность. Решение между сторонами достигнуто. Далее участники подписывают базовую бумагу о своих обязанностях и соглашениях ,а также документ о передачи имущества. Бывают ситуации, которые требуют оформления и подписания вспомогательных бумаг. Подобные сделки проходят через государственную регистрацию. Участники сделки делают заключительные подсчеты и им выдаются все необходимые документы.

Внимание! Весь процесс обязан проходить по определенному плану и с обязательным контролем граждан, которые приобретают, и, которые продают жилье, чтобы в дальнейшем не иметь проблем с документацией. 

Законодательство.

По следующим представленным пунктам, законодательство контролирует весь процесс сделки:

• Гражданский кодекс РФ (раздел второй).
• Жилищный кодекс РФ.
• Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
• Закон об ипотеке.
• Закон о приватизации.

Некоторые лица интересуются, обязателен ли весь пакет документов? Ответ однозначный: ДА!

Вот общий список документации, который нужен для заключения договора:

• Паспорта обеих сторон сделки;
• Документы на собственность;
• Договор купли-продажи в трех экземплярах;
• В случае, когда вы имеете дело с доверенным лицом или сами им являетесь, будьте готовы предъявить оригинал доверенности;
• В случае, когда продавец состоит в браке, он должен предоставить свидетельство о браке и одобренное у нотариуса согласие второй стороны (супруга или супруги). Если участник сделки вдова или вдовец, то он обязан подготовить свидетельство о смерти (супруга или супруги). При расторгнутом браке также необходимо прикрепить соответствующий документ;
• Пример, когда могут быть затронуты интересы детей, в результате сделки, в этом случае необходимо получить одобрение от органов опеки;
• Важный момент: дождитесь бумагу, где четко прописано, что в жилплощади больше никто не прописан на период заключения сделки (или потребуется долевой договор), и что у владельца отсутствуют долги за кооперативные услуги;
• Оплата государственной пошлины должна быть подтверждена.

Договор купли-продажи квартиры

Этот документ является основным в сделке по продаже или покупке жилья. Поэтому так важно отнестись к каждому пункту, казалось бы, простой документации. Это позволит избежать проблем в будущем.

Этот документ воссоздает:

• Обязательства и права обеих сторон;
• Все важные оговоренные условия сделки.

Важно! Нет единого образца содержания договора о купле-продаже. Это зависит от индивидуальных условий между сторонами.

Особенности предварительного договора

Он имеет место быть, поскольку именно предварительный договор заключается в начале сделки. У этого договора имеются свои особенности:

• Его основное условие заключается в составлении и подписании основного документа о купле-продаже квартиры в процессе сделки;
• Такой вид договора необходим, если стороны не могут по личным обстоятельствам сразу заключить основной документ;
• Эта бумага гарантирует участникам договора заключение сделки на уже обговоренных и одобренных условиях;
• Данный документ не обязывает вас сразу выплачивать деньги за жилье или наоборот отдавать свое имущество в пользование. Но этот договор обладает юридической силой. Поэтому его условия необходимо будет соблюсти;
• Основные пункты, которые стороны должны отметить в адрес друг друга: 1) предмет и 2) цена. Также необходимо будет указать точный порядок и сроки оформления и одобрения основного документа;
• Договор может содержать информацию о внесении предварительной оплаты за недвижимость.

Приобретение жилья по ипотеке

В этом случае необходимо знать важные нюансы:

• Главные стороны договора являются банк и заемщик.
• Объект договора – недвижимость, которая является залогом.
• Предметом договора не может быть государственное или муниципальное имущество.

Важно! Необходимо соблюдать сроки оплаты займа. Если пропустить срок, можно лишиться квартиры, и денег, уже уплаченных за ипотеку.

Типовой договор проходит обязательную государственную регистрацию;

Заемщик не может полностью владеть жильем, приобретенным в ипотеку: сдавать в аренду, продавать, делать перепланировку. Для этого понадобится согласие банка.

Недвижимость жилья в рассрочку

Зачастую бывает так, что лицо, приобретающее жилье, может попросить о предоставлении ему рассрочки.

Обычно так бывает, когда покупатель не располагает достаточной суммой денег и ему приходится:

• Обращаться за кредитом;
• Использовать материнский капитал или другой сертификат на приобретение собственности.

Как в этом случае грамотно составить договор:

• Обязательно указать в бумаге, что квартира предоставляется в рассрочку;
• Указать период, за который покупатель погасит долг за квартиру.

Покупка за наличный расчет

Это самый простой и быстрый вариант сделки, где нет особых нюансов. Для данного вида сделки необходимо собрать нужный перечень документов:

• Договор, акт, расписка о получении денег;
• Паспорта обеих сторон;
• Документы на имущество;
• Бумаги, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные услуги;
• Заверенная справка о том, что в квартире отсутствуют другие прописанные граждане.

Долевая собственность

Для продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, необходимо соблюдать следующие нюансы:

• Обязательно получить официальное согласие от всех собственников квартиры.
• Собственники должны определиться со стоимостью жилья.
• Сбор необходимой документации для продажи.
• Подписание основного договора и подача его в соответствующие органы.
• Расчет между покупателем и продавцом.
• Вручение документов на владение квартирой новым владельцам.

Продажа с задатком

Важно! В случае, когда покупатель оставляет задаток и не может выполнить условия договора, он обязан вернуть продавцу задаток в двойном объеме.

Как правильно написать документ для безопасности сторон? Необходимо просто заверить бумагу у нотариуса.

После одобрения документа покупатель должен будет приобрести жилье, а продавец обязуется не продавать квартиру до оговоренного срока.

Что делать с материнским капиталом?

Если в качестве оплаты продавец предъявляет материнский капитал, необходимо зафиксировать пару основных моментов:

• Стоимость жилья и период погашения всей стоимости;
• Каким способом будет погашаться согласованная сумма.

Подлежит ли договор дополнительным расширением пунктов и договоренностей, нужно ли что-то регистрировать в этом случае?  Ответ: нет. В остальном все так же, как и при обычной продаже. Обязательно ли фиксировать способ погашения суммы? Конечно! Вдруг окажется, что покупатель не располагает средствами, кроме материнского капитала.

Перечень документов для купли-продажи квартиры

Теперь более развернуто пробежимся по основному перечню необходимых бумаг, какие нужны для безопасной покупки или продажи квартиры:

• Паспорта всех собственников покупаемой квартиры;
• Документы или целый пакет бумаг, доказывающий право на собственность жилья;
• Свидетельство о праве собственности. Сделка в форме дарения или вступления в наследство не дает вам право распоряжаться собственностью;
• Паспорт квартиры, который содержит все сведения о жилье (стоимость, метраж, план квартиры);
• Технический паспорт, где зафиксированы все имеющиеся перепланировки в квартире, если они были;
• Заверенная бумага из налоговой службы, доказывающая отсутствие долгов за имущество;
• Справка из ЖКХ, где указано отсутствие долгов за коммунальные услуги;
• Обязательно заверенная начальником выписка о состоянии лицевого счета квартиры, где зафиксировано отсутствие долгов за квартплату;
• Еще в список документов необходимо добавить выписку из домовой книги, где прописаны все собственники. После внесения аванса можно выписываться из квартиры;
• Документ из ЕГРП, в котором указаны сведения о наличие собственников, отсутствии обременений;
• Понадобится согласие супруги или супруга, если вы в браке, на заключение сделки;
• Если у вас имеется несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение от органов опеки;
• Дополнительно можно потребовать справку из психдиспансера, чтобы убедиться в адекватности продавца.

Это полный список документов для регистрации и заключение удачной сделки.

Как правильно оформить договор?

Для оформления договора о приобретении или продажи недвижимости нет строгих требований. Заинтересованные участники сами вправе вносить нужные поправки и пункты, важные именно для них.

Для удачной сделки важно, чтобы все пункты договора не шли вразрез с законом и не нарушали права лиц, которые могут иметь к этому дело. Просто соблюдайте общепринятые правила.

Акт передачи квартиры по договору купли-продажи

Передаточный акт к договору гарантирует выполнение всех согласованных условий двух сторон. То есть участвующие лица обязаны выполнить взаиморасчеты: одна сторона обязана передать в собственность недвижимость, а другая оплатить ее по оговоренным условиям точно по указанным срокам.

Дополнительно соглашение к договору купли-продажи квартиры

Зачастую после составления основного документа обстоятельства требуют написания доп соглашения. Оно необходимо, если в базовом документе были упущены какие-то моменты. В этом случае официальная бумага составляется так же с учетом правовых норм.

Удачной Вам сделки!

Договор купли продажи недвижимости — на что обратить внимание? Узнайте, посмотрев видео: